אם אתם עומדים לקראת רכישת דירה ומתלבטים אם להתקדם או להקפיא או אם אתם מאוד רוצים להיכנס לתהליך של חיפוש דירה ולא בטוחים אם זה הזמן הנכון , היום נסקור בקצרה את שוק הנדל"ן במודיעין בצל הקורונה, מפרספקטיבה של קונה ונראה כיצד מומלץ לנהוג בכל סיטואציה. אני מחלקת כעת את שוק הקונים לשניים: 1. קונים שחייבים לקנות. אם בימים כתיקונם היו נכנסים בקטגוריה זו, מלבד קונים שכבר מכרו, גם קונים שהנתונים הפיזיים של דירתם הנוכחית כבר אינם מספקים, כמו לדוגמה זוג מבוגר שגר בקומה גבוהה ללא מעלית או משפחה שהתרחבה וחסר לה חדר וכו'… היום, לאור המצב, אני כוללת בקבוצה זו אך ורק קונים שכבר מכרו את דירתם ויש להם מועד פינוי שמחכה ממש מעבר לפינה, בו הם יצטרכו לצאת מהבית. 2. קונים שלא חייבים לקנות. תחת קטגוריה זו מספר קבוצות קונים, יש את המשקיעים, הזוגות הצעירים שמעוניינים לרכוש דירה ראשונה ומשפרי הדיור שטרם מכרו את דירתם הנוכחית. ההמלצה לקונים בקטגוריה הראשונה, "חייבים לקנות", היא כמובן להתקדם אם כבר נמצאים במשא ומתן או התנהלות על נכס ספציפי, ולהמשיך בתהליך החיפושים אם לא מצאו עוד את הדירה (ב"ה" הידיעה). והסיבות הן: •אין מניעה לביצוע עסקאות נדל"ן, כל הגופים המעורבים מתפקדים ונותנים שירות (הבנקים, הטאבו, רשם המשכונות, רשות המיסים). •עורכי הדין ביצעו התאמות למצב, גם בנוסח החוזה תוך הכנסת סעיפים מיוחדים לקורונה וגם פיזית בצורת העבודה מול הלקוחות והעו"ד המייצג בצד השני ובקיום חתימת החוזה בהתאם להנחיות החדשות. •הרוב המוחלט של המוכרים שנותרו בשוק הם מוכרים רציניים, מה שמקל מאוד על התהליך וחוסך כאבי ראש, עגמת נפש וזמן. •בטווח המיידי אנו צופים ירידת מחירים מסויימת ולכן, בייחוד אם אתם חייבים לקנות, אין זמן מתאים יותר מעכשיו. •"ישיבה על הגדר" והמתנה להתייצבות בשוק רק תגרור הוצאות מיותרות (מעבר כפול, שכירות ביניים, משכנתה יקרה יותר כך נראה, ורכישה במחיר גבוה יותר-כיוון שקונים שלא חייבים לקנות היושבים כרגע על הגדר יחזרו אף הם לשוק לכשהוא ייתייצב, מה שיגרום ככל הנראה לבסוף לעלייה במחירי הנדל"ן) ולחץ נפשי מתמשך הנובע מחוסר הוודאות. זאת אומרת שהתקופה שתמתינו עכשיו תעלה לכם פעמיים, פעם אחת על ההוצאות הלא מתוכננות שתדרשו להם ופעם שניה על המשכנתה והדירה שיעלו לכם יותר מאשר עולים היום. אם כך, המשתנה העיקרי שמצריך כאן חישוב מחדש הוא המשתנה הכלכלי. אם תנאי התעסוקה שלכם נותרו ללא שינוי, ההמלצה והנימוקים לעיל. אם הוצאתם לחל"ת, המשרה שלכם צומצמה לחצי משרה או שאתם לא בטוחים מה יהיה מבחינת הכנסה ביום שאחרי, אתם חייבים לחשב מסלול מחדש. אני ממליצה תמיד ועל אחת כמה וכמה לאור המשבר, להיעזר ביועץ משכנתאות בכדי להבין מה הכי נכון לכם כעת (האם לרכוש כמתוכנן או להמתין עד להתייצבות כלכלית, אולי לרכוש בתקציב מצומצם יותר משרציתם או שבכלל רכישה כרגע אינה אופציה עבורכם). קונים בקטגוריה "לא חייבים לקנות" מלכתחילה צריכים להבין האם כעת, לאור השינויים במשק, רכישת נכס אפשרית עבורם מבחינה כלכלית. בהנחה והתשובה היא כן, נכנס לשיקולים הנוספים. עבור משקיעים זה בהחלט הזמן להיכנס לשוק ולמצוא את ההזדמנויות. זוגות צעירים שמעוניינים לקנות דירה ראשונה ומצבם הכלכלי נוכח המצב מאפשר זאת, זה זמן מצוין לרכוש. תהנו ממחירים נמוכים יחסית ופשוט אין סיבה לחכות לקנות נדל"ן. משפרי דיור שטרם מכרו את דירתם הנוכחית ייצטרכו תוך 18 חודשים מרכישה למכור את דירתם הקודמת וכאן יש סיכון. עוד לפני הקורונה זהו צעד שיש לשקול בכובד ראש ולקחת בזהירות רבה, כעת שהשוק בקיפאון עקב המשבר, הסיכוי שתצליחו למכור בפרק זמן זה במחיר ריאלי יורד והסבירות שלא תמכרו בזמן ויהיה עליכם לשלם מס רכישה של 8% משווי הנכס החדש, או שבכדי לא להגיע למצב זה תתפשרו ותמכרו בזול, עולה. מסיבה זו לא הייתי ממליצה למשפרי דיור שטרם מכרו לרכוש כרגע נכס, אלא לחכות להתייצבות מסויימת בכדי להיכנס להרפתקה הזו. בשל ההגבלות האחרונות בלתי אפשרי כרגע להסתובב ולראות נכסים באופן פיזי אלא רק בסיורים וורטואלים, דרך תמונות וסרטונים. הקונים שיהיה להם הכי קל כעת לסגור עסקה אלו קונים שכבר מצאו את הדירה אותה הם מעוניינים לרכוש ונותר רק לנהל משא ומתן, לשלוח אנשי מקצוע לנכס ולחתום חוזה (את כל אלה ניתן לעשות מבלי לצאת מהבית). ולאילו מכם שעוד בשלב החיפושים או מעוניינים להתחיל עכשיו, ניתן לבצע עסקה מההתחלה ועד הסוף בשלט רחוק, רק שלא לכולם זה מתאים. אז כמובן להישמע להנחיות, מי שיכול לקדם תהליכים במסגרת ההגבלות שיעשה זאת ומי שלא, שיפנים בינתיים את הדברים ויתחיל לפעול מיד עם הקלת ההגבלות.