הפאניקה, והקיפאון בשוק הנדל"ן שבא בעיקבותיה, נובעים בעיקר מחוסר הוודאות המאפיין את התקופה. לא חוסר הוודאות באשר לשוק הנדל"ן, כיוון שנדל"ן כהרגלו, וכמו שכולם יודעים, בlong run ימשיך לעלות. החרדות עליהם אני שומעת מלקוחות קשורות בעיקר לנושא הבירוקרטיה הכרוכה בחתימת עסקת מקרקעין. אנשים מודאגים שלא יוכלו למשוך כספים מקופות גמל כשיצטרכו, שהבנקים ייסגרו והם לא יוכלו להוציא צ'ק בנקאי, אולי לא יתאפשר בכלל לקחת משכנתא בהמשך… ומה עם הטאבו, אמנם כרגע הוא עוד פועל במתכונת מצומצמת, אך מי מבטיח שימשיך להיות כך גם מחר?! הרי הנהלים כאן משתנים ומתעדכנים על בסיס יומיומי ולעיתים מספר פעמים ביום. בנוסף, אנשים מודאגים מהסיכון הבריאותי שיכול להוות מעמד החתימה עצמו, בו נפגשים המוכרים והקונים, עורכי הדין המייצגים את שני הצדדים והמתווכים המלווים, בחדר אחד למשך כשעה. בחיפוש אחר תשובות ללקוחותיי פניתי לעורכת הדין גילי קרנות-עזריה וביקשתי פתרון שייתן מענה לכל תרחיש שרק יהיה. על "סעיף הקורונה" שמעת? היא שאלה אותי… סעיף הקורונה, מסבירה עו"ד קרנות-עזריה, זהו סעיף שמגן עליכם מפני כל הפרה בחוזה שנובעת מכורח מציאות הקורונה וההגבלות בגינה, כך שלא תיחשב להפרה. כך, למשל, מצב של בידוד שמונע מלגשת לבנק לקחת משכנתא או לטפל במה שצריך (גם כמוכר וגם כקונה), מצב של סגר כללי, שקרוב למה שאנחנו מצויים בו היום, מצב של בנקים שעובדים במתכונת מצומצמת או לא עובדים, מצב בו אין טאבו ולא ניתן לרשום הערת אזהרה לקונים או למשכנתא, וכיוצא בזה. "את סעיף הקורונה ניסח חברי היקר עו"ד שאול בר אילן, עוד כשרק הכל התחיל ו"סגר" היה דבר רחוק מאוד, אבל הוא הצליח לחזות את מצבי העולם שאנחנו ניצבים בפניהם היום.." היא מספרת. בנוסף, מרגיעה קרנות-עזריה ואומרת שגם מי שכבר חתם על חוזה, ואין לו את "סעיף הקורונה", עדיין מוגן ברמה כזו או אחרת, כי בעצם, בכל חוזה מכר יש "סעיף סל", שאומר שבכל מקרה של שביתה, השבתה, כוח עליון וכו', כל עיכוב לא מהווה הפרה וימשיכו לקיים את הוראות ההסכם אחרי שיסתיים העיכוב. לכן, לדבריה, גם מי שכבר חתם על חוזה, לא צריך להיות בלחץ "גם כי זה נמצא בחוזה שלו, וגם כי כולנו בני אדם, גם המוכרים, גם הקונים וגם עורכי הדין של הצדדים, ומבינים שלא מדובר במצב רגיל" היא אומרת. את החששות מעסקאות עתידיות מחלקת קרנות-עזריה לשני חששות, שלדעתה חלות על כל מי שרוצה לרכוש דירה כרגע – בריאותי וטכני: 1. חשש מההיבט הבריאותי – בעצם כל חתימה על חוזה דורשת 2 פגישות לצורך החתימה – אחת עם עורכת הדין, כדי לעבור על ההסכם, להבין אותו, לראות את המסמכים ולהבין על מה חותמים, והשנייה לצורך חתימה – "לרוב מעמד מרובה משתתפים – כ-6 – בד"כ 2 מוכרים + 2 קונים + 2 עורכי דין ושלא נדבר על עליה במעלית למגדלי עורכי הדין. מלחיץ מאוד בימינו". היא מתארת. "את הנושא הזה מבחינתי פתרתי לחלוטין עם הלקוחות האמיצים שלי – את הפגישה המקדימה, לצורך היכרות והסבר על החוזה והדירה – אני עושה באמצעות שיחת וידאו, יש מערכות בתשלום ויש מערכות חינמיות (meet, zoom ועוד), אני עובדת עם זום, מכינה את הדברים מראש ו"מזמינה" את הלקוחות לשיחה במועד שתואם מראש שנוח להם (מאוד חשוב בימים אלו כי כולם עם הילדים והעבודה בג'ינגול – וצריך את שני בני הזוג) – ובשיחה בעצם אנחנו עוברים על הכל בדיוק כמו בפגישה רגילה – הם רואים את המסך שלי ואת כל המסמכים והעכבר והסימונים שאני מסמנת להם על גבי המסך – ממש כפי שהיה מתנהל בפגישה רגילה. עוברים על החוזה, על המשמעויות שלו, על התשלומים, על המצבים שיכולים להיות בעקבות הקורונה ואיך הם מוגנים בחוזה, על מסמכי הבית המשותף, ההיתרים וכו'". לגבי החתימה – קרנות-עזריה מתארת לנו בדיוק איך זה מתנהל אצלה בנדל"ן בימי קורונה: "אני מגיעה אליהם הביתה, מחתימה אותם, כשאני ממתינה בחוץ משך רוב זמן החתימות (יש מעט מסמכים שהם צריכים לחתום בפניי ולא מספיק לי לחכות מחוץ לדלת – אז זה נחתם מולי אבל זה עניין של מספר דקות בודדות) – לאחר מכן אני מעבירה את המסמכים לעורך הדין של הצד השני, והוא מחתים את הלקוחות שלו, ואז מעביר אליי את מסמכי המקור של הכל ואני מעבירה ללקוחותיי ופועלת בהתאם להוראות ההסכם (הערת אזהרה, דיווח למיסוי מקרקעין וכו')". 2. החשש השני נוגע להיבט המימוני והטכני-הפרוצדורלי – רישום הערת אזהרה, שבעצם מגינה על הכסף של הרוכשים, האם הטאבו יעבוד או לא יעבוד? האם ניתן יהיה לרשום הערת אזהרה או לא? האם ניתן יהיה לדווח לרשות המיסים את העסקה ולשלם מס כנדרש? האם ניתן יהיה לקחת משכנתא? האם הבנקים יהיו פתוחים? "החשש הזה הוא אמיתי ומובן" אומרת קרנות-עזריה "אף אחד לא באמת יודע מה יהיה. יחד עם זאת, חשוב להבין שמבחינת הדבר הראשוני הכי חשוב – הערת האזהרה – ההערה שמגינה על הכסף של הרוכשים – הערת האזהרה מוגשת באופן מקוון, כלומר אינטרנטי לחלוטין, ואין צורך בהגעה לטאבו. כך שרוב הסיכויים שזה ימשיך לעבוד, מה גם שסגירת הטאבו זה דבר קיצוני ביותר שעוד לא קרה ב-10 שנים שאני עורכת דין, מלבד מספר ימי השבתה שזעקנו הצילו במהלכם והיה ברור שמדובר בגוף חיוני עם השלכות מרחיקות לכת.." בנוסף, חוזרת קרנות-עזריה על ההרגעה כי כל עיכוב מוסדר בחוזה, כמו שהיא תיארה קודם, וכי עד שלא נרשמת הערת אזהרה, הכסף נמצא בנאמנות אצל עורכי הדין ולא עובר למוכר, וכי המדובר בימים מיוחדים והמצב הזה נלקח בחשבון, כך שלא מהווה הפתעה. לעניין הבנק והמשכנתא שעליו שואלים אותי לקוחותיי כל הזמן, גם כאן קרנות-עזריה מסבירה שמדובר במצב מיוחד שאנחנו לא יודעים לאן הוא ילך, אבל שגם הוא מוסדר בחוזה ובסעיף הקורונה, כך שאם יהיו עיכובים, הם נלקחים בחשבון ולא יהוו הפרה. מה גם שלדעתה, הבנקים ימצאו פתרונות בטווח הקרוב וידעו לתת מענה למצב המשתנה. ומה לגבי הריביות? "כרגע יש עליה בריביות, כי הבנק לוקח את הפקטור של הסיכון וחלק מהמקורות מסרו לי שהוא כבר משתמש ברזרבות אז מבחינתו הכסף שלו יקר. אבל אני מאמינה שבהמשך זה ישתנה, ובכל מקרה, אני תמיד ממליצה לא להיבהל מאוד מריביות. גם אם הריביות יקרות היום אבל יש עסקה טובה, לא שווה לוותר בגלל ריביות, כי אותן אפשר למחזר כשהמצב יירגע. זה ממש לא משהו קבוע כמו שנוטים לחשוב". את הלקוחות שלי מטרידה המדיניות של הבנק, איך הבנק רואה יציאה לחל"ת, ולזה, בשלב זה, אין לקרנות-עזריה תשובה "אני שומעת את זה המון, גם מיועצי משכנתאות שפונים אליי בנושא, והאמת, שעל זה אין לי תשובה כרגע. אני גם פה רק מניחה שגם הבנקים מבינים שאנחנו במצב לא רגיל וצריך לסייע במה שאפשר ומבין שיציאה לחל"ת זו ההמלצה של הממשלה כרגע ולכן כך פועלים, וזה לא מעיד על פיטורין או חוסר יציבות תעסוקתית, אבל אני לא באמת יודעת. מה שכן אני יכולה להרגיע או להמליץ – אם מדובר ברכישה למגורים – הרי שממילא תצטרכו לשלם דמי שכירות, כך שאין שינוי בהוצאה בין אם כדמי שכירות או כמשכנתא, ואם מדובר בנכס להשקעה – הרי שממילא דמי השכירות צפויים, לרוב, לשלם את המשכנתא, כך שגם פה אין משמעות להכנסות שלכם. כן הייתי ממליצה לוודא בימים אלה שאכן דמי השכירות משלמים את המשכנתא, להעדיף לקנות דירה שניתן להציג בה את חוזה השכירות של דיירים קיימים – יותר קל לבנק לאשר את ההכנסה הצפויה, ולוודא שהאיזור שבו אתם קונים הוא איזור עם ביקוש לשכירות". כך או כך, לדעתה אין מקום לעצור את הרכישות, כי מחירי הדיור לדעתה יחזרו לעלות, ומי שכבר עשה את העבודה הקשה של למצוא דירה, חבל לו לעצור את זה ולמצוא את עצמו עוד שנה באותו המקום רק מהתחלה.. למרות הפתרונות היצירתיים, כמובן שיש גם את אלה שחטפו "שיתוק" זמני ומפחדים לקבל החלטות כרגע והם פשוט מחכים עד שהמצב יתבהר, רק שאז יהיה כבר מאוחר מדי לנצל את ההזדמנויות הנדל"ניות שתקופה זו מזמנת, ורק מי שאמיץ ירוויח בסוף.